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Lorsqu’un commerçant cède son fonds de commerce ou son droit au bail, la question de l’intervention du bailleur est essentielle. Le bail commercial étant souvent un élément central de l’exploitation, sa transmission impacte directement le repreneur et le bailleur. Si certaines règles permettent une transmission automatique du bail, d’autres situations exigent une intervention plus active du bailleur. Quelles sont les formalités à respecter ? Quelles sont les options possibles pour valider la cession ? Cet article fait le point sur les droits et obligations du bailleur dans ces situations.
En principe, la cession d’un fonds de commerce entraîne automatiquement la transmission du bail commercial, conformément à l’article L. 145-16 du Code de commerce. Toute clause interdisant cette cession est réputée non écrite. Ainsi, un commerçant cédant son fonds de commerce peut transmettre le bail au repreneur, sans que le bailleur ne puisse s’y opposer.
Si la transmission du bail est automatique en cas de cession du fonds de commerce, le bailleur conserve toutefois certains droits :
Attention : L’absence de notification peut entraîner une inopposabilité de la cession au bailleur, ce qui peut poser problème en cas de litige.
Contrairement à la cession d’un fonds de commerce, la cession isolée du droit au bail nécessite souvent l’accord du bailleur.
Certains baux contiennent une clause d’agrément qui soumet la cession du bail à l’accord du bailleur. Celui-ci peut refuser la cession dans certains cas :
📌 Bon à savoir :Un refus abusif peut être contesté devant le juge.
La cession du bail peut être rendue opposable au bailleur deplusieurs manières :
Conformément à l’article 1690 du Code civil, la cession doit être signifiée au bailleur par acte d’huissier pour lui être opposable.
✔ Avantage : Évite tout litige ultérieur.
✖ Inconvénient : Formalité supplémentaire qui peut ralentir la procédure.
Si le bailleur intervient directement dans l’acte de cession, la signification par huissier devient inutile. Cette intervention peut prendre plusieurs formes : soit le bailleur signe l'acte de cession, soit il donne par écrit son accord préalable.
✔ Avantage : Simplifie la procédure et évite des coûts supplémentaires.
✖ Inconvénient : Nécessite une coopération du bailleur.
📌 Cas pratique : Un commerçant cède son droit au bail à un repreneur. Le bailleur, après examen des garanties, signe directement l’acte de cession. Dans ce cas, aucune signification par huissier n’est nécessaire.
Si la cession n’a pas été signifiée mais que le bailleur accepte tacitement la cession (par exemple en encaissant les loyers du repreneur sans objection), elle devient opposable.
✔ Avantage : Peut-être une alternative en cas d’oubli de la signification.
✖ Inconvénient : Risque juridique si le bailleur décide finalement de contester la cession.
Dans certains baux, il est prévu que l’ancien locataire reste solidairement responsable des obligations du bail après lacession. Cela signifie que si le repreneur ne paie pas son loyer, le bailleur peut toujours se retourner contre l’ancien locataire.
📌 Exemple : Uncommerçant cède son bail en 2023. En 2025, le repreneur cesse de payer ses loyers. Le bailleur peut réclamer les loyers impayés à l’ancien locataire si une clause de garantie solidaire a été prévue.
L’intervention du bailleur dans une cession de fonds de commerce ou de droit au bail dépend du type de cession et des clauses du bail. Si la transmission du bail est quasi automatique en cas de cession du fonds de commerce, elle peut être conditionnée à l’accord du bailleur dans une cession isolée du droit au bail. Il faut lire avec attention le contrat de bail avant tout projet de cession.
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