Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le bail commercial dérogatoire : conditions, durée, avantages, pièges à éviter et conseils d’expert. Un guide complet pour commerçants et bailleurs.
Le bail dérogatoire, également appelé bail précaire ou bail de courte durée, est prévu à l’article L. 145-5 du Code de commerce. Il permet aux parties de déroger volontairement au régime protecteur du bail commercial classique (durée minimum de 9 ans) et d’opter pour un bail de moins de 3 ans. Ce régime est pensé pour offrir de la souplesse, notamment :
Test d’activité ou pop-up store : permettre de tester un local sans s’engager durablement.
Activité saisonnière : adapter précisément la durée au besoin, sans passer par un bail commercial.
Préparation à un bail long terme : possibilité de « tester » un locataire avant de signer un bail classique.
Conditions de validité du bail dérogatoire
Durée totale maximale de 3 ans
La durée cumulée du ou des baux ne peut pas excéder 36 mois. Au-delà, requalification automatique en bail commercial.
Dérogation expresse au statut commercial
Le contrat doit explicitement mentionner la volonté des parties de déroger au régime de droit commun des baux commerciaux. Exemple de clause :
« En toute connaissance de cause, les Parties renoncent expressément au statut des baux commerciaux… »
Signature avant ou lors de l’entrée dans les lieux
Pour être valable, le bail dérogatoire doit impérativement être signé avant ou au plus tard lors de l’entrée dans les lieux. À défaut, il y a un risque de requalification en bail commercial de droit commun.
Par ailleurs, le bail dérogatoire ne peut pas être conclu si le locataire a déjà occupé les locaux au titre d’un bail commercial ou professionnel sans interruption réelle. En effet, la jurisprudence exige une rupture effective dans l’occupation pour éviter une simple reconduction du précédent bail.
État des lieux obligatoire
À l’entrée et à la sortie, un état des lieux doit être réalisé, soit entre les parties, soit par un huissier, frais partagés.
Avantages et inconvénients du bail dérogatoire
Quelles sont les erreurs courantes à éviter lors de la rédaction d’un bail dérogatoire
Dépassement de la durée : dès que 36 mois sont atteints, le bail devient commercial de plein droit.
Pas d’opposition à la sortie : si le locataire reste après l’échéance et que le bailleur ne s’oppose pas dans le mois, c’est un bail commercial tacite.
Erreur de conclusion : si les conditions ne sont pas respectées, le bail peut être requalifié, entraînant droits au renouvellement, plafonnement du loyer, indemnité possible.
Exemples concrets d’utilisations du bail précaire
Projet de pop-up magasin : Sophie veut tester une boutique de vêtements pendant 6 mois avant Noël. Elle signe un bail dérogatoire de 6 mois avec un loyer libre. À l’issue, elle lève ou quitte le local, sans indemnité.
Succession de baux : Luc signe un bail de 12 mois, puis deux autres de 12 mois chacun. Au total, 36 mois respectés. S’il veut rester plus longtemps, il devra passer en bail commercial classique.
Conseils pratiques
Rédaction
Insérer clairement la clause de dérogation, datée et signée.
Chiffrer la durée clairement : ex. « 1er août 2025 – 31 juillet 2026 ».
Prévoir modalités de révision du loyer au cas par cas.
Gestion en fin de bail
Surveiller les échéances pour ne pas dépasser les 36 mois.
Envoyer un courrier recommandé un mois avant l’échéance pour signifier la fin.
Réaliser un état des lieux de sortie, pour éviter le renouvellement tacite.
En conclusion
Le bail dérogatoire est un outil juridique simple et efficace pour des engagements de courte durée, idéal pour tester un concept ou un emplacement. Mais sa souplesse comporte des risques : requalification possible, absence de protection, et obligations strictes (états des lieux, clause expresse…). Pour sécuriser votre projet, il est fortement recommandé de faire rédiger ou revoir le contrat par un avocat spécialisé.
Vous envisagez un bail dérogatoire ? Pour une rédaction personnalisée, conforme et sécurisée, contactez notre cabinet : Floga vous accompagne pour la négociation et la rédaction de votre bail.
.avif)
.svg){kind=icon}